市地重劃依照都市計畫規劃內容，將區域內，畸零細碎不整之土地，重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

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投資分享

板橋浮洲投資案例

北投士林科技園區

一、開發緣起

本區原為農業區，區內土地大部分雖仍為農業使用，惟部分農地已廢耕、閒置，或作為私人苗圃、菜園，甚至作為汽車展示廠及保養廠、加油站、倉庫、工廠及私人住宅等使用。另基於本區附近醫學研究資源豐富，且商業機能蓬勃興盛，具發展知識經濟及科技產業之條件，爰配合本市產業發展策略，以「區段徵收」方式開發，善用本區產業發展環境、區位條件及實質環境，以建立科技產業發展核心及地區整體發展架構，創造一結合生產、生活、生態等功能完整之科技產業園區。

二、開發範圍

本案係依「變更臺北市基隆河以東、雙溪南北兩側地區主要計畫為北投士林科技園區案（區段徵收範圍)」劃定開發範圍，包括雙溪、基隆河以北，磺溪以西，福國路延伸段以南，承德路以東、文林北路以西所圍區域（其中中正高中、文林國小、堤防用地及洲美快速道路已徵收且都市計畫未變更使用部分不納入區段徵收範圍），開發總面積90.24公頃。

自住市場當道，生活機能強勁的區域，逐漸成為民眾在購屋時的首要考量。新莊區在副都心、頭前重劃區及多項重大建設帶動下，堪稱是近幾年雙北最受關注的房市熱區，但若要論生活便利度，已發展多年的舊市區，成熟的商圈結構仍舊佔有優勢，近期新莊區預售案「這一站，幸福」，就因位在機能完善的幸福商圈，而有不錯的銷況。

【特別企劃】
由興合力建設投資興建的「品上景」，位在熱鬧的長庚生活圈，不但機能便利性強，且靠近捷運機場線A8站僅1.2公里，擁絕佳的區位優勢，6月底開案迄今，市場矚目度高，銷售表現強勁，潛銷期間便已達到7成。

【特別企劃】
淡水新市鎮人口近年大幅成長，伴隨移入人口增加，各大開發商積極進駐，加上進行中的建設利多，淡水新市鎮已成為當今大台北最受矚目的理想居住環境。

落跑名媛吳麗玲的「元大一品苑」金拍第二拍標脫，拍賣底價2億1016萬元，總面積178.98坪（含建物132.94坪，車位5個共46.04坪），若車位總價以1300萬元計算，推算建物每坪單價約148.3萬元。開拍結果為劉姓自然人以2億2070萬元標下，溢價率5%，拍出金額換算建物每坪單價為156.2萬元。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，「元大一品苑」在中正區豪宅有其代表性，在2010年8月完工交屋，就進駐了41位名人。因為緊鄰博愛特區，離總統寓所太近，因此15樓以上的窗戶採封閉式設計，才得以順利取得使用執照。鶴立雞群於博愛特區，坐擁遼闊無遮蔽的視野，是「元大一品苑」吸引名人匯集的獨特之處。頂級建材與設計，與名人為鄰並享元首級治安環境，應是吸引買方下標的重要原因之一。
 
根據實價登錄揭露資料，「元大一品苑」載有2筆紀錄，分別是2012年8月的3樓，每坪建物成交價換算為153.8萬元，以及2013年1月的6樓，每坪建物成交價為162.1萬元。（詹宜軒／台北報導）
 

台中建商上月營收公布，順天建設（5525）當月營收2.63億元，累計營收較去年同期成長140.44%，表現優於同業；鄉林建設（5531）上月營收1.14億元，累計營收年減63.85%。2家建商預計下半年在科博館特區推出新案，捉對廝殺。

建商銷售自家建案，不假手他人，新潤興業（6186）成立銷售部門，預計9月正式上線，挖角金磚動力行銷副總經理施孝文擔任行銷處長，首賣案定為新北市鶯歌鳳鳴案，總案量50億元。
繼興富發（2542）在4月成立銷售部門，新潤也悄悄布局自售計畫。該公司發言人賴嘉鴻指出，除因應新潤推案量將逐步擴大，公司長期著重客戶服務，在成立銷售部門後，能更有效掌握客戶資源，「相信這也是未來各建商經營面的趨勢。」

央行13日解除北台灣6區房貸緊箍咒，當周假日這6區的指標建案看屋人潮普遍增加2~3成，但成交仍持平。第一線銷售人員指出，民眾對房市後勢仍不看好，猶豫出手時機，央行政策看來並未即刻奏效。

全台房地產市況冷，高雄6家上市建商至7月累計營收表現超過半數未達去年同期水平，僅累計營收21.05億元的國揚實業，較去年同期成長近9成。2013年借殼上市的欣巴巴，因建案集中今年完工認列，年增率達2418.31%，其餘包括隆大營建、京城建設、華友聯及聯上開發，衰退幅度2~9成不等。

野村證券對今年下半年大陸房地產市場整體看平，但第4季銀行可能因用完放款額度，而導致年底房市銷量疲弱。

今年初，野村證券預計大陸房地產市場全年增長5%左右，目前市場表現已經超過預期。野村中國房地產行業研究主管高劍鋒表示，短期來看，房市回暖態勢已經確定，一線城市房價已經上漲，下半年房市將繼續分化。 野村分析，從截至6月底的數據來看，由於土地出讓金下降和新開工放緩，房地產投資增速已經放緩到4.6%，過去十年此一數據從未低於10%；而投資增速下滑到個位數，對GDP增長也會造成影響，在投資增速很難重回兩位數的情況下，野村研判房市政策放鬆還會延續下去。 野村指出，大陸房市去庫存是不變的主題，三線城市的去化能力短期很難出現健康水準，統計20個典型三線城市平均去化周期為35個月，換句話說，要用接近三年的時間才能消化現有庫存，而這三年內很難看到價格反彈。 野村還判斷，大陸房地產行業的整合還會延續，大公司市場占有率上升，小開發商逐漸退出市場。 日前房地產稅法正式進入全國人大的立法規畫，野村認為，房產稅距離正式推出為時尚早，不會大範圍進行徵收，對市場影響不大，在短期內，「營改增」更可能是一個負面的市場因素。 高劍峰表示，現在的說法是營改增的土地款不能抵扣，這對上市公司的利潤率有很大影響。 在一線城市開發地產項目，土地成本占銷售額的40%到50%之間，土地款不能抵扣會讓這些開發商的毛利率進一步壓縮，可能打擊開發商拿地的意願。



原文網址: 房地產市場　下半年看平 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/126410104797.html

實價登錄顯示全台1~5月土地交易量縮近5成，政大地政系教授張金鶚認為，土地是建商的原料，如今政策打房、土建融資壓力大，土地交易衰減，也意味著建商不看好後市，未來推案量將大幅減少。

時機歹歹，仍有建商勇於挑戰，開出區段新高價建案。根據市調業者統計，北台灣5~7月出現23個創新高價建案，雙北地區就有16個，新竹市更首度出現單價百萬元的建案。
北市松山區有4個創新高價建案，單價皆在3位數。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，主要是松山區過去推案極少，例如民生社區內的「筑丰築」，開價每坪145萬元，創下民生東路五段新高價。

入住豪宅或許不如表面風光，尤其是去年6月前購買豪宅的民眾，有部分在面對交屋時，因央行選擇性信用管制改變，貸款成數降為5成，出現大筆現金缺口，只得轉向建商借款設定抵押，口袋不夠深的豪宅客，恐面臨錢關難過的龐大壓力。

因房屋供給量大，一度成為央行限貸箭靶的「林三淡」，將成過去式。市調業者統計上半年新案推案量，供給量大的區域洗牌為「中八淡新竹」5區，上半年推案戶數7187戶，平均每天釋出40戶到市場上銷售。

學區宅，向為地段燙金條件之一，台中7期因為惠文高中、惠文國小、大墩國中、大墩國小等明星學校的進駐，使得房價飆升；8期有永春國小、萬和國中等學校，吸引家長購屋。
 
台中房仲業者表示，許多自住客購屋仍然以生活機能完善的宜居環境為首選，為孩子選擇明星學校，並方便接送，是不少家長購屋時的考量，帶動「學區宅」具有一定的保值性。 其中，遠雄建設在8期推出「文心匯」，緊鄰捷運綠線，永春國小、萬和國中均在步行7至10分鐘可到達的範圍，開價站上「4」字頭，已經銷售達6成。 同樣位於8期的聚合發「湖心泊」，受惠於生活機能與鄰近學校，且規劃中小坪數，符合自住客需求，每坪開價35至45萬元。此外，總太地產位於嶺東商圈的「拾光」案，因緊鄰嶺東科大、嶺東國高中、春安國小等，強打12年學區免接送，擄獲區域自住客的青睞，銷售率已達95％。 慶仁建設則鎖定自住客，推案以生活機能佳、鄰學區的地點為主。慶仁建設總經理林正昇表示，慶仁的推案總是站在自住客的角度，從選地到推案，都以滿足住戶生活機能、兒女接送方便的學區宅為首要考量。 以第3季將進場的慶仁「之間」案為例，基地位於藝文氣息濃厚的草悟道周邊，鬧中取靜，緊臨審計新村文創園區與向上國中學區；臨接國美館特區，以及美術園道異國美食街，特別是只要過條馬路就能抵達向上國中，大幅縮短學童通勤時間與增加家長接送的便利性。 另外，位於7期、已經動工的慶仁「林境」，斜對面就是大墩國中，以及大墩國小，3分鐘內可抵達3座公園，每坪開價65至75萬元；雙橡園開發位於文心森林公園的「1617新案」，穿過文心路就是大新國小，並鄰近惠文高中、惠文國小，可說是被明星學區包圍的區段。 林正昇表示，近學區及生活機能豐富的住宅較受自住客青睞，是因孩子自行上下學距離近，家長可省掉大半接送車程，加上周邊生活機能豐富，人潮往來眾多，孩童上下學的安全性相對提高。 住商不動產朝富店長陳俊雄表示，學區宅帶動房價的漲幅約5至10％，通常孩子就讀國中、國小的家長，購屋會先以學區宅作為考量；若顧慮孩子上下學的安全性，會選擇生活機能活絡、人潮往來多的住宅環境，以及總價與自備款皆能負擔的住宅空間。

原文網址: 台中學區宅夯　7、8期推案鑲金 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/510946103003.html

全台13筆地上權土地招標案今天推出，合計標售面積約1.21萬坪。推出標售的國產署評估有北市大安區土地近永康街商圈、捷運東門站等精華地，但房地產業者直指這些精華地有缺失，標出機率不大

 

國產署表示，本次招標土地地上權權利金底價為市價3成至4.5成，地租年息率3.5%，存續期間70年，且皆可分割移轉，解決承購民眾向銀行融資不易的問題。
 
這次有5宗土地鄰近以前標脫的地上權土地，可享共榮效益，分別為臺北市內湖區土地，近石潭公園、國防醫學院、三軍總醫院、區公所等。

新北市林口區土地近中山高林口交流道及長庚醫院；臺中市西屯區土地，近經貿文創觀光夜市、逢甲大學、開發中之水湳經貿園區；臺中市南區土地，位於忠孝夜市旁，商業活動熱絡。

高雄市三民區土地位於高雄市第68期重劃區，近愛河、中都濕地公園，距高雄美術館約10分鐘車程。

五股洲子洋新建案　促銷價少不了

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