悅齊建設,市地重劃,區段徵收,土地投資,土地買賣,農地,買賣土地

記者江慧珺／台北報導

台北市長柯文哲選前力倡公辦都更，昨天他透露，北市都發局規畫22處地點推行公辦都更，會找適當的時間公布。北市都市更新處表示，公辦都更將以公有土地為主，另外如柯文哲選前曾造訪的老舊整宅也是重點地區，公辦都更也將成為柯市府百日新政的其中一項作為。 柯文哲選前推出「柯P新政」，宣示要推動公辦都更，解決北市建築物老化情況，他主張由政府主動出面，選定需要都市更新的區域並擬定計畫，鎖定北市5層樓以下老舊公寓，及23處整建住宅，應優先處理。 媒體報導北市府打算以空總土地，換取信義計畫區旁最大空地「舊陸軍保養廠」，興建5000戶公共住宅，就等中央點頭。對此柯文哲說，現在都發局已研擬公辦都更計畫，選定22處地點，會有一個專門的時機來公布。都更處長張剛維說，舊陸軍保養廠確定要作為公共住宅，並不在公辦都更的範圍裡，公辦都更是以公有土地為主，將帶動周邊發展。 另外還有柯文哲選前曾提到的蘭州國宅、南機場整宅等比較窳陋的重點地區，但詳細地點還在進一步研究，將等待市長柯文哲與副市長林欽榮對外說明。 張剛維表示，老舊整宅不一定是公有地，但是環境不佳，市府必須介入幫忙更新；公有土地部分，則不一定為市有土地，也計畫與中央或國營事業合作，協調土地利用，有機會能夠進行空間改造空間，興建公共住宅或設施，甚至有提供創新產業進駐。 張剛維表示，目前正密集與副市長林欽榮討論，市長柯文哲會做最後確認，將成為柯市府百日新政其中一項作為。

原文網址: 整頓舊宅　市府推22處公辦都更 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/97786889636.html

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市地重劃依照都市計畫規劃內容，將區域內，畸零細碎不整之土地，重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

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投資分享

板橋浮洲投資案例

徵收方式:區段徵收

徵收面積: 278.50 公頃

實施日期: 91 年 2 月發布實施

北投士林科技園區

一、開發緣起

本區原為農業區，區內土地大部分雖仍為農業使用，惟部分農地已廢耕、閒置，或作為私人苗圃、菜園，甚至作為汽車展示廠及保養廠、加油站、倉庫、工廠及私人住宅等使用。另基於本區附近醫學研究資源豐富，且商業機能蓬勃興盛，具發展知識經濟及科技產業之條件，爰配合本市產業發展策略，以「區段徵收」方式開發，善用本區產業發展環境、區位條件及實質環境，以建立科技產業發展核心及地區整體發展架構，創造一結合生產、生活、生態等功能完整之科技產業園區。

二、開發範圍

本案係依「變更臺北市基隆河以東、雙溪南北兩側地區主要計畫為北投士林科技園區案（區段徵收範圍)」劃定開發範圍，包括雙溪、基隆河以北，磺溪以西，福國路延伸段以南，承德路以東、文林北路以西所圍區域（其中中正高中、文林國小、堤防用地及洲美快速道路已徵收且都市計畫未變更使用部分不納入區段徵收範圍），開發總面積90.24公頃。

自住市場當道，生活機能強勁的區域，逐漸成為民眾在購屋時的首要考量。新莊區在副都心、頭前重劃區及多項重大建設帶動下，堪稱是近幾年雙北最受關注的房市熱區，但若要論生活便利度，已發展多年的舊市區，成熟的商圈結構仍舊佔有優勢，近期新莊區預售案「這一站，幸福」，就因位在機能完善的幸福商圈，而有不錯的銷況。

由綺華機構、綺曜建設投資興建的「這一站，幸福」，基地位在幸福路及中平路口，全案共分三期開發，目前先推出微風館和聽風館兩期，坪數規劃從13.5坪~50坪，格局也從套房~3+1房皆有，符合首購及換屋需求，加上低自備、低單、低總價，5月多開案至今已順銷約4成。

現場專案經理吳育祥表示，該案基地前身為停車場，所在的區段屬於新莊當地非常熱鬧的舊市區，區域內的幸福商圈這10年來幾乎沒有新推案，而且也很少有大塊素地釋出，所以當本案公開時，引起不少有住宅需求的民眾注意，尤其是換屋或是新婚首購族群，關注度最高。
他們大多是習慣當地便利機能的區域客，幸福商圈發展已久，各大連鎖餐廳、銀行紛紛進駐，小吃店家也林立街邊，各項機能都很健全，其中又以佳瑪商圈一帶最為熱鬧，除了原來的佳瑪百貨外，未來還將在本館對面設立二館，聚集更多人潮及錢潮。

【特別企劃】
由興合力建設投資興建的「品上景」，位在熱鬧的長庚生活圈，不但機能便利性強，且靠近捷運機場線A8站僅1.2公里，擁絕佳的區位優勢，6月底開案迄今，市場矚目度高，銷售表現強勁，潛銷期間便已達到7成。

現場專案經理表示，長庚生活圈屬於桃園早期開發的地區，商圈成熟、生活機能強勁，居住人口多。由於發展早、可開發的素地少，區域內也少見新推案，因此，當本案尚未公開時，即受到區域客高度詢問。

該案位在文化五路、文化東路口，周邊商圈發展和生活機能相對林口其他區域來說較完整、成熟，發展自成一格。區內有華亞科技園區和其他工業區，多達89家電子公司、約3萬的就業人口，以及長庚醫療中心約8千6百位醫護人員，將近4萬人口數的就業族群，支撐著區域內的租屋、住屋市場，剛性需求強硬。

【特別企劃】
淡水新市鎮人口近年大幅成長，伴隨移入人口增加，各大開發商積極進駐，加上進行中的建設利多，淡水新市鎮已成為當今大台北最受矚目的理想居住環境。

淡水新市鎮擁有眾多公共建設題材，加上住宅總量與人口移入逐年成長，成為雙北最主要的人口吸納區塊。在房價推擠效應下，有購屋需求的人持續湧入，加上近期諸多公共建設均已到位，成為民眾的輕移民選擇。

從整體發展來看，位於新市二路以北至新市六路的區段，被內政部營建署規劃為萬坪商業區，其中由民間機構規劃購物中心與綜合商場，塑造成宛如未來信義計畫區的城市名店街。而區內首座奧運級射箭場，也於今年舉辦全國青年盃射箭錦標賽，提供射箭選手競賽、集訓。

落跑名媛吳麗玲的「元大一品苑」金拍第二拍標脫，拍賣底價2億1016萬元，總面積178.98坪（含建物132.94坪，車位5個共46.04坪），若車位總價以1300萬元計算，推算建物每坪單價約148.3萬元。開拍結果為劉姓自然人以2億2070萬元標下，溢價率5%，拍出金額換算建物每坪單價為156.2萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，「元大一品苑」在中正區豪宅有其代表性，在2010年8月完工交屋，就進駐了41位名人。因為緊鄰博愛特區，離總統寓所太近，因此15樓以上的窗戶採封閉式設計，才得以順利取得使用執照。鶴立雞群於博愛特區，坐擁遼闊無遮蔽的視野，是「元大一品苑」吸引名人匯集的獨特之處。頂級建材與設計，與名人為鄰並享元首級治安環境，應是吸引買方下標的重要原因之一。
根據實價登錄揭露資料，「元大一品苑」載有2筆紀錄，分別是2012年8月的3樓，每坪建物成交價換算為153.8萬元，以及2013年1月的6樓，每坪建物成交價為162.1萬元。（詹宜軒／台北報導）

台中建商上月營收公布，順天建設（5525）當月營收2.63億元，累計營收較去年同期成長140.44%，表現優於同業；鄉林建設（5531）上月營收1.14億元，累計營收年減63.85%。2家建商預計下半年在科博館特區推出新案，捉對廝殺。

順天建設今年1~8月表現穩定，自3月起，累計營收即較去年同期倍增。順天建設表示，今年主要認列個案為南屯區的「御南苑」，此案總銷約30億元，另包括「順天夏朵」及台中7期「順天經貿廣場」商辦大樓租金收益。
鄉林建設累計1~8月營收為12.48億元，年減逾6成。鄉林副總經理方偉民指出，今年鄉林可供認列的個案，有台北市北投區銷售中的「鄉林玉川」，新北市新莊區的「靜安」、五股區的「靜朗」、台中市的「艾美」，及大陸青島涵碧樓莊園的別墅案，都將交屋入帳，入帳高峰期應會在第4季。
順天與鄉林下半年皆選在科博館特區推出新案，順天案基地面積640坪，開價上看4字頭，總銷17億元，目前還未確定推案時間；「鄉林美術館」已是成屋案，坪數規劃153坪、總價億元起跳。

「鄉林美術館」僅18戶，每戶均153坪，總價億元起跳。資料照片

建商銷售自家建案，不假手他人，新潤興業（6186）成立銷售部門，預計9月正式上線，挖角金磚動力行銷副總經理施孝文擔任行銷處長，首賣案定為新北市鶯歌鳳鳴案，總案量50億元。
繼興富發（2542）在4月成立銷售部門，新潤也悄悄布局自售計畫。該公司發言人賴嘉鴻指出，除因應新潤推案量將逐步擴大，公司長期著重客戶服務，在成立銷售部門後，能更有效掌握客戶資源，「相信這也是未來各建商經營面的趨勢。」

該部門除施孝文外，另也挖角海悅廣告資深銷售人員，單位規模在5人左右，賴嘉鴻說，將以鶯歌案試水溫，再視運作狀況，未來不排除公司旗下北台灣建案皆採自售模式。
施孝文認為，近期代銷業者面對房市不景氣，有其困境需要突破，「包括業主與消費者間對於價格的認知不一，銷售期一旦拉長，代銷公司難以獲利。」此外，不少代銷業者寧願接利潤較薄的純企畫案，降低風險，但主控權在建商，代銷往往綁手綁腳。市場人士透露，自去年以來，代銷業界不論是自願或是非自願的人員流動性非常大。
今日走馬上任的施孝文，即將面對的第1個挑戰，就是位於鶯歌鳳鳴段、總銷50億元的大案，此案預計10月公開，也是新潤今年唯一推案，預計此案將規劃總價千萬元內的2、3房產品，每坪開價不會超過3字頭，同區包括三發（9946）、海悅（2348）及寶佳都是競爭者。

央行13日解除北台灣6區房貸緊箍咒，當周假日這6區的指標建案看屋人潮普遍增加2~3成，但成交仍持平。第一線銷售人員指出，民眾對房市後勢仍不看好，猶豫出手時機，央行政策看來並未即刻奏效。

根據《好房網》調研中心彙整上周六、日，包括新北市八里、鶯歌，桃園中壢、桃園、龜山及蘆竹等6區指標建案銷況發現，當周假日來人組數，相較7月至8月初假日平均數，整體增2~3成，成交戶數視個案表現，案場銷售人員透露：「仍是0與1間的拉鋸戰。」
其中，上市建商長虹建設（5534）位於新北市鶯歌市中心，總銷金額達30億元的預售案「長虹陶都」，上周假日案場的看屋人組數，較7月~8月初均數成長2成5以上。

將刺激潛在投資客

負責代銷此案的翰昌動力行銷銷售經理王騫慈指出，上周成交約1、2組，「無特別突出表現，主要還是購屋客看壞市場，不敢出手。」王騫慈說，該案成交單價32萬元屬區域高價，成交客戶中不乏看好該區發展的投資客，「央行鬆手應可刺激潛在投資客出手，但目前未看到後續效應發酵。」

全台房地產市況冷，高雄6家上市建商至7月累計營收表現超過半數未達去年同期水平，僅累計營收21.05億元的國揚實業，較去年同期成長近9成。2013年借殼上市的欣巴巴，因建案集中今年完工認列，年增率達2418.31%，其餘包括隆大營建、京城建設、華友聯及聯上開發，衰退幅度2~9成不等。

國揚表現居高雄6上市建商之冠，公司發言人王正怡指出，主要入帳個案為5月完工交屋的「雲天綠第」，此案位於新北市汐止區，規劃50~70坪產品，總銷約20億元，預售時銷售約9成。下半年預計入帳案則為台南別墅案「翡翠森林」，總案量約27億元，由於是合資興建，國揚持有約60%，預計10~11月可交屋。
目前國揚在高雄主要推案為地上權案「微笑時代」成交價每坪約17萬元，王正怡透露，由於市場氛圍加上地上權產品接受度，銷況不如預期。
隆大營建累計至7月營收為14.56億元，較去年同期下滑約2成。發言人馮淑卿指，目前隆大在銷建案包括桃園八德的「竹風•鳳凰」1、2期及高雄「都廳苑」、「鳳凰居」，今年以去化成屋為主。